Novos condomínios em São Paulo têm separado moradores de habitação popular (HIS e HMP) dos de maior renda por meio de “subcondomínios”, com portarias, acessos e áreas de lazer exclusivas. A prática virou alvo de debate após CPI na Câmara Municipal e restrições recentes da prefeitura para aprovação desses projetos. Nos subcondomínios, moradores de unidades populares não têm acesso a parte do lazer, como piscinas, quadras e salões de festa dos apartamentos padrão. As entidades do setor imobiliário afirmam que essa divisão é legal e prevista em leis municipais e federais. Segundo Secovi-SP e Abrainc, impedir o modelo pode elevar o valor do condomínio para famílias de baixa renda. A prefeitura nega mudança de entendimento e diz que as regras já existiam. Afirma que áreas comuns devem ser acessíveis a todos, salvo exceções previstas em lei, e que divisões físicas irregulares podem gerar suspensão de licenças. O relatório final da CPI da HIS reconheceu que os subcondomínios são compatíveis com a legislação atual, mas defendeu sua proibição por incentivarem segregação socioeconômica.
Já representantes do mercado dizem que a medida pode inviabilizar empreendimentos mistos e gerar disputas judiciais. A política de incentivo à HIS e HMP surgiu com o Plano Diretor de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016. Ela oferece benefícios urbanísticos, como maior potencial construtivo e descontos em taxas, estimulando empreendimentos que misturam imóveis populares e de alto padrão. Especialistas afirmam que as unidades populares permitem ampliar projetos de luxo, funcionando como contrapartida para obtenção dos incentivos. Hoje, imóveis HIS e HMP representam cerca de 75% dos lançamentos na cidade. Na CPI, incorporadoras como Lavvi, Diálogo Engenharia e SDI admitiram separar áreas de lazer entre moradores de diferentes faixas de renda. Executivos justificaram a prática dizendo que ela reduz custos condominiais para famílias de menor renda. As faixas de renda são divididas em: HIS-1: até três salários mínimos; HIS-2: de três a seis salários mínimos; HMP: de seis a dez salários mínimos.
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