Segundo dados publicados pela Caixa Econômica, o número de imóveis financiados, retomados de inadimplentes e postos à venda, através de leilões, cresceu no percentual de 57,7% no ano passado, em comparação com o ano de 2016. Somente neste ano de 2018, foram oferecidos 17.5 mil unidades em todo o Brasil, correspondente a 62% de todas as negociações do ano de 2017, no total de 28.291. Isso acontece, porque os adquirentes não conseguem pagar, nas datas fixadas, o que é suficiente para o banco ou a financeira tomar o imóvel e, posteriormente, colocá-lo à venda. A imprensa noticia que as cinco maiores instituições financeiras retomaram 70 mil imóveis nesses últimos quatro anos.
O desemprego é o causador maior da inadimplência, mas a incompetência e a roubalheira do sistema político associado ao empresariado ocasionam séria instabilidade, oferecendo condições para o desfazimento do sonho da casa própria, alimentada com os anunciados programas de facilidades para sua aquisição. O cenário, entretanto, é desolador, porquanto, a realidade é outra que foge às condições do assalariado, atinge os empregados ou aqueles que vivem com poucos recursos e que fizeram enormes sacrifícios para adquirir sua casa própria.
O Congresso Nacional, bancos e financeiras juntaram-se para acabar com o sonho do brasileiro de ter sua casa própria. Editaram uma lei que transfere do Judiciário para os próprios credores, bancos e financeiras, o direito de dirigir o processo de tomada do imóvel, com a prática de todos os atos até a venda em leilão. Há efetiva violação a dispositivo constitucional que garante o princípio da inafastabilidade da jurisdição, art. 5º, XXXV: "a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”.
Há questionamento no STF, porque inconstitucional a execução extrajudicial concedida ao credor, porque além de violar a inafastabilidade da jurisdição, desrespeita o princípio do devido processo legal, e porque viola o direito à ampla defesa e do contraditório, caminho "repudiado pelo Estado Democrático de Direito".
A Lei n. 13.645/2017 facilitou a vida das construtoras e incorporadoras, mas dificultou e transgrediu o direito constitucional do cidadão. A lei preparada pelas financeiras e pelos bancos, aprovada pelo Congresso Nacional, protege o capital e não se importa com o destino do homem comum. A lei presta-se para blindar os investidores, desconsiderando as necessidades e dificuldades do comprador, conferindo às financeiras toda a condução do processo, cabendo-lhe iniciar com o comando para a citação, intimação até mesmo por edital, avaliação do imóvel, sem a mínima transparência, seguido dos leilões, um após o outro, sem interferência alguma do Judiciário, possibilitando a venda por preço bem inferior ao valor real.
Antes dessa famigerada lei, o cidadão hipotecava o imóvel à financeira, e, para reclamar eventuais atrasos, tornava-se necessária a participação do Judiciário, que comandava o procedimento; depois da nova legislação, que criou o instituto da alienação fiduciária na aquisição do imóvel, o devedor, denominado de fiduciante, é obrigado a transferir, na aquisição, a propriedade do imóvel para o credor, chamado de fiduciário e assim fica até pagamento total da dívida. Na verdade, o comprador passa a usar o bem que não lhe pertence.
Os abusos das financeiras e dos bancos iniciam-se pelos editais de intimação ou notificação, adredemente preparados para surpreender o devedor. Tudo isso presta-se para facilitar a tomada do imóvel; basta o atraso de uma parcela para o fiduciário, o credor, reaver a posse e dirigir o procedimento da alienação do apartamento ou da casa adquirida. O comprador é constituído em mora, notificado para pagar em 15 dias as parcelas vencidas, condomínio, despesas de cobrança, além de juros, encargos e outras penalidades.
Nada disso é feito pelo Oficial de Justiça, mas por funcionário do Cartório de Registro de Imóveis. Interessante é que a citação poderá acontecer até mesmo por edital, como se o cidadão comum fosse obrigado a ler e tomar ciência do ato através da imprensa. A lei é tão atenciosa com o credor e rigorosa com o devedor que permite a intimação não à parte, mas até mesmo a funcionário de portaria, no condomínio, onde reside o devedor.
Se não ocorrer o pagamento de toda a dívida atrasada, dá-se o que se denomina de consolidação da propriedade, ou seja, o imóvel volta para o fiduciário que poderá promover o leilão nos próximos 30 dias.
Esse processo, dirigido pelo credor, demora em média seis meses, bem diferente do que ocorre no Judiciário. A venda é efetivada por valor que não corresponde ao real preço do imóvel e o adquirente perderá o único patrimônio que pensava possuir. Interessante é que as financeiras e bancos, apesar dos crescentes lucros, mesmo nos períodos de crises, ainda assim, não admitem prejuízos, alternativa destinada ao cidadão comum, que não tem poder para fazer as leis. Na venda, entra em cena os interesseiros e gananciosos que focam, cegamente, no dinheiro, sem ter a mínima indagação de quem está por traz da dívida: um pobre coitado que trabalhou toda a vida para adquirir um imóvel e é surpreendido com crises que se tornam comuns no país, atrasa dívidas, e perde o imóvel adquirido com imenso sacríficio, depois de submeter-se ao processo extrajudicial, sob comando do próprio credor.
A maldade é tamanha que há grupos de pessoas, verdadeira máfia, que articula para obter tais imóveis por preço vil.
Salvador, 01 de setembro de 2018.
Antonio Pessoa Cardoso
Pessoa Cardoso Advogados.
